Si tienes un piso alquilado y no sabes exactamente qué puedes deducirte en la declaración de la renta, esto te interesa. Porque la ley ha cambiado y la reducción que se aplica ahora no es la misma que en años anteriores.
Te lo explico de forma clara, sin rodeos.
El cambio clave: la reducción ya no es siempre del 60%
Hasta 2023, los propietarios que alquilaban su vivienda a particulares para uso como vivienda habitual podían aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto. Es decir, solo tributaban por el 40% del beneficio.
Con la Ley de Vivienda aprobada en 2023, eso cambió. A partir del ejercicio 2024, la reducción varía entre el 50% y el 90% dependiendo de una serie de condiciones.
¿Cuánto puedes reducir según tu situación?
90% de reducción
Es el máximo y se aplica solo si has formalizado un nuevo contrato de alquiler en una zona declarada de mercado residencial tensionado y además has bajado el precio de alquiler al menos un 5% respecto al contrato anterior en esa misma vivienda.
Esta opción aplica a muy pocos propietarios en la práctica, porque requiere zona tensionada, nuevo contrato y reducción de precio simultáneamente.
70% de reducción
Si alquilas a personas entre 18 y 35 años en zonas declaradas tensionadas, o si el arrendatario es una administración pública o entidad sin ánimo de lucro que destina la vivienda a alquiler social, puedes aplicar el 70%.
60% de reducción
Si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores al contrato y la obra finalizó en ese período, puedes aplicar el 60%. Esta reducción ya no es el caso general, sino una condicionada a rehabilitación reciente.
50% de reducción (el caso general)
Si ninguna de las condiciones anteriores se cumple, la reducción es del 50%. Este es el porcentaje que aplica la mayoría de propietarios de pisos en alquiler en España.
Ojo: si tu contrato es anterior a 2024 y sigue vigente, conviene revisar cómo te afecta el cambio en la declaración de este año.
Qué gastos puedes deducir antes de aplicar la reducción
Antes de calcular la reducción, tienes que calcular el rendimiento neto, que es la diferencia entre los ingresos por alquiler y los gastos deducibles.
Los principales gastos que puedes restar son: intereses del préstamo hipotecario (si tienes hipoteca sobre el piso alquilado), gastos de comunidad, IBI, tasas de basura, primas del seguro de hogar e impago, gastos de conservación y reparación, amortización del inmueble (en general, el 3% del valor de construcción), honorarios de gestoría o administración, y publicidad o comisiones de agencia inmobiliaria si las has pagado para encontrar inquilino.
Lo que no puedes deducir son las mejoras, las obras que aumentan el valor del inmueble. Esas se amortizan durante varios años, no se deducen de golpe.
El error más común: aplicar la reducción incorrecta
Muchos propietarios siguen aplicando el 60% por inercia, sin revisar si ahora les corresponde el 50% o si cumplen condiciones para un porcentaje mayor.
Aplicar un porcentaje incorrecto puede suponer pagar menos de lo debido, lo que genera riesgo ante una revisión de Hacienda. O puede suponer pagar más de lo que te corresponde, que es dinero que te quedas sin usar.
Si tienes un piso alquilado y no estás seguro de qué reducción te corresponde este año, escríbeme antes de presentar.