Hay una ventaja fiscal que existe en la normativa española desde hace décadas y que la mayoría de contribuyentes desconoce o no aplica correctamente.
Si en algún momento has vendido, o tienes intención de vender, un bien adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, parte de la ganancia puede tributar de forma reducida o incluso quedar completamente exenta.
No es un truco. Es un derecho recogido en la ley del IRPF que muy poca gente aprovecha porque nadie se lo ha explicado con claridad.
Por qué existe esta ventaja
Cuando hubo un cambio de normativa en el IRPF, la ley reconoció una especie de derecho adquirido para quienes ya tenían bienes comprados bajo las reglas anteriores.
El resultado es que las ganancias generadas por la venta de esos bienes no tributan todas igual: solo tributa la parte proporcional acumulada desde el 19 de enero de 2006 en adelante.
Lo anterior puede beneficiarse de unos coeficientes reductores que, dependiendo del año de compra, pueden llegar a eliminar completamente la carga fiscal.
Cuanto más tiempo ha pasado desde la compra, mayor es la reducción. Y cuanto más tiempo esperes para vender, menor será la parte de la ganancia que pueda acogerse a este beneficio. Si tienes un bien de este tipo y estás pensando en venderlo, el momento es ahora.
Cómo funciona según el año de compra
La reducción aplicable depende directamente de cuándo adquiriste el inmueble. Esta es la tabla que determina qué porcentaje de la ganancia tributa:
| Fecha de compra del inmueble | Porcentaje que tributa |
|---|---|
| 31/12/1994 y posteriores | 100% |
| 1994 (y 31/12/1993) | 88,89% |
| 1993 (y 31/12/1992) | 77,78% |
| 1992 (y 31/12/1991) | 66,67% |
| 1991 (y 31/12/1990) | 55,56% |
| 1990 (y 31/12/1989) | 44,45% |
| 1989 (y 31/12/1988) | 33,34% |
| 1988 (y 31/12/1987) | 22,23% |
| 1987 (y 31/12/1986) | 11,12% |
| 1986 y años anteriores | 0% |
Un inmueble comprado en 1986 o antes que genere una ganancia en la venta puede tributar al 0% por la parte reducible. Eso es una exención total en términos prácticos.
El límite que tienes que conocer
Esta ventaja no es ilimitada. Solo se puede aplicar sobre ventas con un valor global acumulado de 400.000 euros desde el 1 de enero de 2015. Todo lo que supere ese umbral tributa al 100%, sin reducción.
Un ejemplo concreto: imagina que en 2015 vendiste un piso comprado en 1989 por 350.000 euros y en 2022 vendiste unas acciones también adquiridas antes de 1994 por 100.000 euros. Los coeficientes reductores no solo aplican a inmuebles, sino a cualquier bien comprado antes del 31 de diciembre de 1994, y el límite de 400.000 euros es acumulado entre todos ellos. En este caso, con 350.000 euros ya consumidos en la venta del piso, solo quedarían 50.000 euros de margen para aplicar la reducción a las acciones. Los otros 50.000 tributarían al 100%.
Por eso, si tienes varios bienes anteriores a 1994 y estás pensando en vender más de uno, el orden y el momento en que lo hagas tiene consecuencias fiscales directas.
Cómo elegir a qué venta aplicar el beneficio
Cuando has hecho varias ventas de bienes anteriores a 1994 en el mismo ejercicio, la declaración te permite indicar a cuáles quieres aplicar esta reducción hasta agotar el límite de los 400.000 euros. Aquí la decisión importa, porque aplicarla bien puede suponer una diferencia de miles de euros.
La lógica es aplicar primero la reducción al bien que más se beneficia de ella, es decir, al comprado antes, que tiene un porcentaje de tributación menor. Así optimizas al máximo el límite disponible.
Hay otro caso que también conviene conocer
Existe una segunda situación con ventaja fiscal relacionada con inmuebles: si compraste un piso urbano entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, la ganancia obtenida al venderlo se declara reducida en un 50%. Hay excepciones: no aplica si vendes al cónyuge, a un familiar de hasta segundo grado o a una entidad vinculada a ellos.
Son dos casos distintos, con condiciones distintas, pero los dos comparten el mismo origen: la normativa reconoció situaciones previas y las protegió con un tratamiento fiscal más favorable.
Lo que deberías hacer si tienes un bien en esta situación
Primero, identificar si el bien que quieres vender o que ya has vendido cumple las condiciones. Segundo, calcular qué parte de la ganancia puede acogerse a la reducción y cuánto queda fuera del límite. Tercero, declararlo correctamente en Renta Web para que la reducción se aplique de forma efectiva.
Hacerlo mal, o simplemente no aplicarlo porque no sabías que existía, puede suponer pagar más de lo que la ley exige. Y eso nunca es obligatorio.
Si tienes dudas sobre tu caso concreto, agenda una consulta gratuita conmigo y lo revisamos juntos.